住宅資金贈与の非課税の特例のことは知っていますか？

家を買うときに両親や祖父母からお金をもらう場合に活用できる制度で、金額や契約、引っ越しの時期など一定の条件が合えば、もらった側が払わないといけない税金の負担を抑えることができます。

本記事では、住宅資金贈与の非課税の特例の内容や条件、合わせて考えておきたいポイントを解説いたします。

１．贈与税とは？

贈与とは、”財産を無償で相手に贈る”という意思表示をして、相手がこれを承諾することで成り立つ契約です。また、贈与税は、個人から贈与で財産を取得した(もらった)人に課せられる税金です。

贈与税は、個人から財産をもらったときにかかる税金です。
（出展：贈与税がかかる場合/国税庁HP）

２．住宅取得等資金の贈与税の非課税はどのような制度？

両親や祖父母からもらったお金で住宅の新築や購入、増改築をした場合、一定額まで（最大3,000万円）贈与税を課税しません、という制度です。

もしもこの制度に該当しない場合は、3,000万円に課税される贈与税は、約1,030万円～1,200万円の贈与税負担があり、3,000万円もらっても実質2/3になってしまいます。そこで、住宅購入時にこの制度を利用することで、3,000万円の贈与について贈与税がかからなくなるのです。

2-1．「住宅資金贈与の特例」の非課税限度額

非課税となるのは、2021年12月31日までにもらった資金が対象で、住宅会社や不動産会社との契約の時期や住宅の性能、そして適用される消費税率によって適用される非課税の枠が異なります。

• 適用される消費税率が10%の場合

• 適用される消費税率が8%の場合

(出展：直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税/国税庁HP)

上記の非課税枠は、贈与税の基礎控除である110万円とへいようが可能です。例えば、非課税枠が1,000万円となる住宅購入契約を締結した場合は、1,110万円までの贈与が非課税になります。

2-2．「省エネ等住宅」とは？

また、上記表の「省エネ等住宅」とは、以下のいずれかの基準を満たした住宅を言います。

• 省エネルギー性の高い住宅（断熱等性能要求4又は一次エネルギー消費量等級4）
• 耐震性の高い住宅（耐震等級2以上又は免震建築物）
• バリアフリー性の高い住宅（高齢者等配慮等対策等級3以上）

なお、非課税の申告の際に以下、いずれかのの資料を添付する必要があります。

1.住宅性能証明書
2.建設住宅性能評価書の写し
3.長期優良住宅建築等計画の認定通知書等の写しおよび住宅用家屋証明書（その写し）または認定長期優良住宅建築証明書
4.低炭素建築物新築等計画認定通知書等の写しおよび住宅用家屋証明書（その写し）または認定低炭素住宅建築証明書
(出展：直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税/国税庁HP)

３．住宅資金贈与の非課税の特例を受けるためには？

住宅資金贈与の非課税の特例を受けるためにはいくつかの条件があるので確認しましょう。

3-1.贈与を受ける「人」の条件

まずは、お金をもらう人(受贈者)が、あげる人(贈与者)の子や孫(直系卑属)で贈与を受けた年の1月1日時点で

• 20歳以上かつ、
• 所得金額2,000万円以下

であることが条件です。

3-2.「住宅(家屋)」の条件

住宅(家屋)にも条件があるので注意しましょう。

• 床面積50㎡以上240㎡以下(新築、増改築)で
• 半分以上がもらった人の居住用、

また、中古住宅の場合は、

• 築20年以内(鉄骨造、鉄筋コンクリート造)
• 鉄骨鉄筋コンクリート造のような耐火建築物は築25年以内

でなければいけません。

４．住宅資金贈与の非課税の特例を利用するときのポイント

住宅資金贈与の非課税の特例を利用するときに注意したいポイントをご紹介します。

4-1.夫婦で購入し、住宅ローン減税を受ける場合

夫婦共働きで住宅ローンを組む場合、お互いの住宅ローン控除の割合を考慮することが大切です。住宅ローン控除の割合は、土地や建物の持ち分割合によって決まります。同額の住宅ローン借入額および自己資金であれば、住宅ローン控除額も同じです。しかし、住宅資金をもらう人の自己資金が大きくなる場合、その割合が変わってくることがあります。

例えば、3,000万円の住宅を購入する場合、1,500万円ずつ住宅ローンを組めば、初年度の住宅ローン控除額(借入額×1％の場合)は15万円ずつとなり同じ住宅ローン控除額となります。しかし、夫(妻)の両親から1,000万円もらい住宅購入資金に充て、1,000万円ずつの住宅ローンを組む場合、初年度の住宅ローン控除額は、夫(妻)20万円、妻(夫)10万円となります。このように両親からもらう夫(妻)の持ち分が増えることになるので、あらかじめその分も加味して、住宅ローンの借入額等を検討する必要があります。

4-2.諸費用の支払いは原則、非課税にならない

住宅資金贈与の”使い道(使途)”にも気を付けておきましょう。新築、取得や増改築など非課税になるのは、あくまでも建物の対価として充てる資金である必要があります（建売や先に土地を購入する場合など土地購入資金も対象）。登記費用や仲介手数料、ローン保証料などの諸費用の支払いに充てても原則、非課税にはなりません。もらったお金をどの支払いに充てるのかをあらかじめ検討しておくことが大切です。

4-3.贈与税の申告が必要

この制度の条件が合い、非課税であってもお金をもらった人が申告手続きをする必要があります。もしも申告をしなかった場合には、特例を受けることはできません。贈与税の申告期限は、もらった年の翌年2月1日～3月15日までです。この期限に１日でも過ぎてしまうと非課税になりません。また、黙っていてもわからないのでは、と思い無申告の場合も危険です。購入後の登記簿謄本(権利部)を見れば、住宅ローンで買ったのか現金で買ったのかが一目で分かってしまいます。

4-4.相続時精算課税制度と間違えないこと

よく似た制度で「相続時精算課税制度」という制度があります。こちらも贈与税が非課税（最大2,500万円）にできる特例ですが、間違えてしまうと損する可能性が大きいので注意が必要です。住宅資金贈与の非課税の枠を超えるような場合は、こちらの制度と併用することもできますが、両親や祖父母など贈与してくれた人が亡くなった場合に発生する「相続税」の負担が増えることもあります。

4-5.小規模宅地等の評価減が使えない

「小規模宅地等の特例」という制度があり、上の相続時精算課税制度と合わせて、お金をくれる両親や祖父母が知っているか確認しましょう。小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が居住していた土地が一定の要件を満たす場合、相続税計算時の評価額を最大80%減額してもらえる制度で将来、相続人となる子や孫の相続税負担を軽減する制度でもあります。住宅購入資金をもらう目的に両親や祖父母の財産を減らすことがありますので、どの制度を利用するのか総合的に判断することが大切です。

５．まとめ

ご紹介した住宅資金贈与の非課税の特例は、条件を満たし活用できればとてもお得な制度です。あなたの場合は対象になるのか、またどのような計画で進めればベストなのか、総合的に判断することが大切です。検討する時間に余裕を持ち、各種専門家に確認してもらえればなお安心です。