オーバーローンとは?注意点について住宅ローンの専門家が解説します!

家買うナラ 代表のこくらです。
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「オーバーローンとは?」
聞いたことがあるけど、何か困ることがあるのか、、
今回は、オーバーローンとは、そして注意点について解説します。

オーバーローンとは

購入しようとしている住宅の価格(価値)よりも住宅ローンの借り入れ額、もしくはローン残高が多いことをオーバーローンといいます。例えば、物件価格が3,000万円に対して、3,500万円の住宅ローンを借り入れた場合、または持ち家が売れる価格が2,500万円に対して、住宅ローン残高が3,000万円といった状態です。

つまり、物件価格以上に借り入れていることでオーバーローン状態になります。その原因は、住宅購入に関わる「諸費用」にも融資されているので物件価格以上の住宅ローン借り入れ額となっています。

オーバーローンにもメリットがある?

住宅ローンは、他のローンと比べて金利が低いことが特徴です。これは、経済政策の1つで住宅購入を促進しているため、特別に低い金利で借りれることが可能です。

以前は、物件価格(土地と建物工事)の代金がその融資対象でしたが、上述したように諸費用にも低い金利の住宅ローンを利用できるようになっています。そういう点では、お得な金利で借りることができるローンで、オーバーローンのメリットと言えるかもしれません。

手元に諸用に充てる資金がないけれど、気に入った物件が売り出されている場合には、オーバーローンのメリットを利用して物件を購入することが可能になります。

住宅ローンで借りることができる諸費用

住宅ローン利用が可能な諸費用の例はこちらの項目です。※金融機関によって項目や呼び方が異なります。

外構工事費用、登記費用、印紙代、不動産仲介手数料、保証料、融資事務手数料、火災保険料、水道分担金、照明工事費用、カーテン工事費用、家電購入費用、引っ越し費用、リフォーム費用ほか

オーバーローンの注意点とは

一方、メリットだけではありません。住宅会社や不動産会社からは、住宅が売れることに変わりはありませんのでデメリットやリスクを教えてもらえない場合があります。しっかりと注意点を押さえておきましょう。

住宅ローン控除の対象になる?

住宅ローンは、利用した分だけ住宅ローン減税の対象になるので借りたほうがいい。このように考えている、またはアドバイスを受けたことがある方は注意が必要です。

結論から言うと、物件価格以上の借り入れ額は、住宅ローン減税の対象外です。

もう少し解説をします。住宅ローン減税には上限があり、長期優良住宅など性能の高い住宅については50万円、それ以外の住宅は40万円となっています。年末(12/31)時点の住宅ローン残高の1%の金額が、支払った所得税と支払う予定の住民税から減税される制度です。つまり、借入額5,000万円もしくは4,000万円が住宅ローン減税制度を活用できる上限額です。

しかし、注意が必要なのは、住宅ローン残高よりも”住宅の取得額が低い場合は取得額の1%”というルールがあることです。取得額とは、注文住宅の場合は、土地の購入代金や建物の工事請負金額、建て売り住宅の場合は、売買代金のことです。

取得額(=物件価格)以上の借り入れ額は、住宅ローン減税の対象外なので、お得ではなく無駄な利息を支払うことになります。また、あなたが支払っている所得税や住民税の金額も考慮した上で制度を賢く利用しましょう。

住宅ローン減税(住宅借入金特別控除)についてはこちら
→国税庁ホームページ「住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)

売却したいときにオーバーローン

何らかの理由で、購入した住宅を売却しなければいけない状態になったとき、オーバーローン状態になると大変なことになります。

例えば、仕事や家庭の事情で収入が減少し、返済が苦しくなったり、地震や水害で被災してしまい修繕費用を用意できず持ち家を売却したいなった時に、持ち家が売れる金額よりも住宅ローン残高の方が多い状態(オーバーローン)です。経済的に厳しい状況の中で手元の資金を出さないと持ち家が売却できない苦しい状況が想像できます。

手元資金があり売却できれば良いですが、できない場合は返済が滞ってしまい、任意売却や競売となり経済的にはもっと厳しい状況に陥ってしまいます。

このように、想定外の事態が起こった場合に家計に大きな影響与える可能性があるオーバーローンをよく理解しておきましょう。

まとめ

今回は、オーバーローンについて解説しました。
手元資金がない場合には、欲しい物件が購入できると言うメリットがある一方で、想定していない事態になったときには大きなリスクになる事をわかっていただけたと思います。住宅ローン減税についてもご理解いただき、上手に制度を活用いただければと思います。オーバーローンであっても健全な返済計画があったり、手元の資金が潤沢にある場合は問題は少ないですが、住宅ローンは、”超長期の返済”ですので、できるだけオーバーローンは避けた方が良いでしょう。

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